Kế hoạch di dời hơn 860.000 người ra khỏi khu vực Vành đai 3 trong giai đoạn 2026–2045, với Đông Anh là một trong ba cực tiếp nhận tái định cư trọng điểm, đặt khu vực Tàm Xá vào trọng tâm của một làn sóng dịch chuyển dân cư chưa có tiền lệ tại Hà Nội. Trong bối cảnh đó, The Grand Riveria – khu đô thị 268 ha do Sunshine Group phát triển tại Vĩnh Ngọc, Tàm Xá, Xuân Canh – nổi lên như một trong số ít quỹ đất quy mô lớn còn lại ở phía Nam huyện Đông Anh, trực tiếp tiếp giáp trục sông Hồng.
Những yếu tố quyết định tăng giá
Theo thông tin công bố, tiềm năng The Grand Riveria chịu tác động từ ít nhất bốn nhóm yếu tố có thể lượng hóa: Quy hoạch hành chính, hạ tầng giao thông kết nối, nguồn cầu tái định cư và tính khan hiếm quỹ đất ven sông.
Về quy hoạch hành chính, Đông Anh đang trong lộ trình lên quận, với kế hoạch sử dụng đất năm 2025 liệt kê 513 dự án trên tổng diện tích 5.324 ha được định hướng triển khai. Việc chuyển đổi đơn vị hành chính từ huyện lên quận thường kéo theo bảng giá đất điều chỉnh tăng và hệ số sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến định giá tài sản trong khu vực. Xã Tàm Xá, theo quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh đến năm 2030, thuộc nhóm khu vực được định hướng chuyển đổi sang đất ở đô thị trong giai đoạn phát triển phía Nam huyện.
Yếu tố thứ hai là mật độ xây dựng thấp – theo chủ đầu tư, toàn khu được kiểm soát ở mức 26,70%, phần còn lại dành cho không gian xanh, mặt nước và tiện ích. Chỉ số này có ý nghĩa khi so sánh với các khu đô thị khác trong cùng bán kính, nơi mật độ xây dựng thường dao động từ 35–45%.
Quy hoạch Đông Anh
Theo Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045 (điều chỉnh), khu vực Đông Anh – Mê Linh – Sóc Sơn được định hướng hình thành “Thành phố phía Bắc” với vai trò cực động lực hội nhập quốc tế, tập trung vào công nghiệp công nghệ cao, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D), logistics và dịch vụ tri thức. Giai đoạn 2030–2035 được xác định là thời điểm phát triển hoàn thiện chuỗi đô thị phía Bắc sông Hồng, trong đó Đông Anh là một trong các địa bàn trọng điểm.
Trục Hồ Tây – Cổ Loa, theo Quy hoạch chung đã được phê duyệt, là trục kết nối di sản đô thị lịch sử, đi qua cầu Tứ Liên và hướng về Cổ Loa. Dọc trục này, thành phố dự kiến bố trí các công trình văn hóa, triển lãm và công trình biểu tượng, kéo theo nhu cầu đất ở và thương mại tại vành đai tiếp giáp. Vị trí Tàm Xá nằm ngay cạnh điểm kết nối đầu cầu phía Bắc của trục này.
Quy hoạch cũng xác định Đông Anh là một trong các cực tiếp nhận dân tái định cư sau quá trình giãn dân nội đô. <strong>Giai đoạn 2026–2035, Hà Nội dự kiến di dời khoảng 440.000 người</strong>, trong đó phần không được bố trí tái định cư tại chỗ sẽ được phân bổ về các khu đô thị mới tại Đông Anh, Gia Lâm và Hòa Lạc.
Hạ tầng khu vực
Cầu Tứ Liên là công trình có tác động trực tiếp nhất đến giá trị bất động sản Tàm Xá. Theo thông tin cập nhật, dự án đã khởi công tháng 5/2025, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng, chiều dài ~5 km, thiết kế 6 làn xe, dự kiến thông xe tháng 5/2027. Cầu kết nối trực tiếp Đông Anh với quận Tây Hồ và Ba Đình – hai trong số các quận có mức giá bất động sản cao nhất nội thành. Các xã Vĩnh Ngọc, Tàm Xá và Hải Bối được xác định là nhóm hưởng lợi trực tiếp khi công trình hoàn thành.
Ngoài cầu Tứ Liên, khu vực Tàm Xá hiện tiếp cận cầu Nhật Tân qua các tuyến đường nội huyện kết nối với trục Võ Nguyên Giáp. Theo quy hoạch giao thông Đông Anh, khu vực phía Nam huyện – bao gồm Tàm Xá – sẽ được bổ sung các trục đường kết nối nhằm phân tải lưu lượng từ cầu Nhật Tân. Khoảng cách đến sân bay Quốc tế Nội Bài vào khoảng 15 phút di chuyển theo các trục hiện hữu, theo thông tin chủ đầu tư công bố.
Về kết nối đường sắt đô thị, theo thông tin công bố từ phía Sunshine Group, The Grand Riveria được định hướng có tuyến tàu điện ngầm kết nối về trung tâm. Tuy nhiên, chi tiết về tuyến cụ thể, vị trí nhà ga và tiến độ triển khai chưa công bố chính thức.
Nguồn cầu thực tế
Thị trường đất nền quanh vành đai cầu Tứ Liên ghi nhận biến động giá đáng kể trong giai đoạn 2023–2024. Theo ghi nhận tại thị trường, mức giá tại một số vị trí từng chạm 178 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024 trước khi điều chỉnh xuống. Mức thanh khoản thực tế phụ thuộc vào tiến độ pháp lý từng dự án cụ thể.
Nguồn cầu từ chính sách tái định cư tạo ra một nhóm người mua có nhu cầu thực, không gắn với đầu cơ ngắn hạn. <strong>Khoảng 200.000 người</strong> sống dọc hai bên sông Hồng nằm trong diện di dời giai đoạn 2026–2035, cần được bố trí nơi ở mới đảm bảo hạ tầng đồng bộ. Đây là nhóm cầu có đặc điểm khác với người mua đầu tư thuần túy, thường ưu tiên vị trí gần nơi làm việc cũ và khả năng tiếp cận dịch vụ công.
Một nhóm cầu khác đến từ lực lượng lao động trong khu công nghiệp công nghệ cao tại Đông Anh, được định hướng thu hút theo quy hoạch “Thành phố phía Bắc”. Quy mô của nhóm này phụ thuộc vào tiến độ thu hút đầu tư FDI và phát triển khu công nghiệp, hiện đang cập nhật theo từng giai đoạn công bố.
Dự báo triển vọng trung dài hạn
Trong giai đoạn 2025–2027, yếu tố chính tác động đến giá trị tài sản tại The Grand Riveria là tiến độ cầu Tứ Liên và tiến độ phê duyệt quy hoạch phân khu của dự án. Khi cầu Tứ Liên thông xe theo kế hoạch vào tháng 5/2027, khoảng cách thực tế từ Tàm Xá vào Hồ Tây thu ngắn đáng kể, kéo theo thay đổi trong định giá so sánh với các khu đô thị ven sông đã hình thành.
Giai đoạn 2028–2035 gắn với hai mốc của quy hoạch: hoàn thiện chuỗi đô thị phía Bắc sông Hồng (theo lộ trình quy hoạch chung 2030–2035) và bắt đầu triển khai di dân giai đoạn 1. Nếu tuyến đường sắt đô thị kết nối được chính thức xác nhận lộ trình trong thời gian này, đây sẽ là yếu tố định giá bổ sung theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).
Nhà đầu tư trung dài hạn cần theo dõi ba mốc quan trọng: ngày phê duyệt quy hoạch phân khu 1/500 của The Grand Riveria, thông tin chính thức về tuyến metro kết nối, và tiến độ thực tế của cầu Tứ Liên. Ba yếu tố này sẽ quyết định phần lớn biên độ tăng giá của khu đô thị tại Tàm Xá trong giai đoạn 2026–2030.